Cómo los desarrolladores de lujo utilizan una laguna jurídica para construir torres altísimas para los ultraricos en Nueva York

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Por Matthew Haag

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Algunos de los edificios residenciales más altos del mundo se elevan sobre Central Park, incluido 432 Park Avenue, que se eleva 1,400 pies y cuenta con una variedad de áticos y apartamentos para los ultraricos.

Pero 432 Park también tiene una característica cada vez más común en estas nuevas torres: franjas de espacio desocupado. Aproximadamente una cuarta parte de sus 88 pisos no tendrán viviendas porque están llenos de equipos estructurales y mecánicos.

El edificio y las torres cercanas pueden elevarse hacia el cielo debido a una laguna en las laberínticas leyes de zonificación de la ciudad. Los pisos reservados para equipos estructurales y mecánicos, sin importar cuánto, no cuentan para el tamaño máximo de un edificio según las leyes, por lo que los desarrolladores los usan explícitamente para construir edificios mucho más altos de lo que de otro modo se permitiría.

Todas las torres que más se beneficiaron de la peculiaridad de la zonificación surgieron durante la última media década: enormes edificios de vidrio y acero con lujosos condominios que se venden por millones de dólares. Muchas se alinean en las cuadras alrededor de Central Park, algunas de las propiedades inmobiliarias más caras y codiciadas de la ciudad, y se han convertido en segundos hogares para multimillonarios chinos, magnates europeos e inversores de fondos de cobertura de otros estados.

Pero la proliferación de estos edificios está provocando una reacción violenta en medio de un debate más amplio sobre viviendas asequibles, megaproyectos para los ultraricos y la identidad de la ciudad. Ahora, los funcionarios están tratando de frenar a los desarrolladores proponiendo reglas que aplicarían espacios mecánicos inusualmente grandes hacia el límite de altura de un edificio.

La motivación para construir en altura es obvia: vistas panorámicas para los residentes y grandes ganancias para los desarrolladores. Un condominio en el piso 95 en 432 Park Avenue se vendió en diciembre por 30,7 millones de dólares, o alrededor de 7.592 dólares el pie cuadrado. Ese mismo mes, una unidad aproximadamente a la mitad del edificio se vendió por $4,216 el pie cuadrado.

"Es bastante escandaloso, pero también bastante inteligente", dijo George M. Janes, un consultor de planificación que ha rastreado y presentado impugnaciones contra edificios en Nueva York con grandes espacios desocupados. “¿Cuál es el propósito principal de estos espacios? El objetivo principal es construir edificios muy altos”.

El esfuerzo de la ciudad para frenar las alturas de los edificios ha provocado un enfrentamiento con la poderosa industria inmobiliaria, que ha criticado las reglas propuestas por considerarlas demasiado restrictivas y equivocadas.

Harry B. Macklowe, quien desarrolló 432 Park Avenue, dijo que está de acuerdo con el esfuerzo por establecer reglas firmes en torno a los espacios mecánicos, pero rechazó las afirmaciones de que su edificio los estaba usando para elevarse más. Cada piso mecánico, dijo, cuenta con los equipos necesarios para el funcionamiento del edificio.

"Me ofende", dijo Macklowe, "porque creamos un edificio muy bonito que encaja perfectamente en el horizonte".

[Leer más: Nuestro columnista escribió que estas torres “proyectan sombras que son tanto literales como figurativas”.]

Muchas de estas torres permanecen vacías la mayor parte del año, por lo que sus propietarios no están sujetos a impuestos locales y estatales sobre la renta porque no son residentes de la ciudad. Como resultado, el estado y la ciudad ya han comenzado a tomar medidas enérgicas contra ellos por separado.

Los legisladores estatales propusieron un impuesto pied-à-terre, un impuesto anual recurrente sobre segundas viviendas valoradas en más de cinco millones de dólares, pero fracasó debido a una intensa presión de grupos inmobiliarios. En cambio, los legisladores adoptaron una tarifa única por la venta de viviendas multimillonarias.

Las complicadas normas de construcción de la ciudad de Nueva York están destinadas a producir desarrollos predecibles. Los requisitos de altura se imponen en la mayor parte de la ciudad, aunque algunas partes de Manhattan están exentas. A cada bloque también se le asigna efectivamente una superficie máxima de pies cuadrados, que puede distribuirse en edificios más pequeños en un bloque o condensarse en desarrollos más grandes.

Los desarrolladores inteligentes, adinerados y pacientes han trabajado ese sistema en su beneficio. Un desarrollador que desee construir una torre superalta podría comenzar con un lote en una cuadra y luego comprar los metros cuadrados no utilizados a sus vecinos.

Con los avances en ingeniería y construcción, ese desarrollador puede tomar los metros cuadrados acumulados y concentrarlos en una megatorre delgada. Los pisos de espacio mecánico, exentos de los cálculos de pies cuadrados, hacen que la torre sea aún más alta.

"No hay duda de que se han convertido en este pararrayos porque no son sólo viviendas de lujo sino viviendas de súper lujo", dijo Elizabeth Goldstein, presidenta de la Sociedad Municipal de Arte, un grupo sin fines de lucro que busca preservar la arquitectura y el diseño urbano de la ciudad. . Dijo que eran inasequibles no sólo para el 99 por ciento sino también para la mayor parte del 1 por ciento.

La propuesta de la ciudad dirigida a edificios muy altos, que debe ser aprobada por el Concejo Municipal, no eliminaría enormes espacios mecánicos, pero penalizaría los proyectos que los tengan.

Los pisos mecánicos de gran tamaño (aquellos que miden más de 30 pies de altura, o aproximadamente tres veces el tamaño de la altura del techo de un apartamento típico) se contarían para el tamaño máximo del edificio. Las reglas se aplicarían en gran medida a los desarrollos alrededor de Central Park y en partes del Bajo Manhattan.

Otras dos ciudades con rascacielos, Chicago y Miami, tienen códigos de zonificación similares pero regulan los pisos mecánicos de manera diferente.

En Chicago, los grandes espacios vacíos (los de más de 5.000 pies cuadrados) no se cuentan para el tamaño total de la torre, aunque los funcionarios dijeron que no conocían quejas de que los desarrolladores explotaran la regla. En Miami, los espacios mecánicos se restan del tamaño máximo a menos que el área sea un atrio o un elemento al aire libre.

En Nueva York, el alcalde Bill de Blasio dijo que las reglas propuestas “impedirían que los desarrolladores de lujo jueguen con el sistema”.

"Los espacios mecánicos artificialmente altos que no sirven más que para mejorar las vistas de los apartamentos del último piso violan el espíritu de nuestras regulaciones de zonificación", dijo de Blasio en un comunicado.

Pero la Junta de Bienes Raíces de Nueva York, el influyente brazo de presión de la industria, dijo que las reglas eran demasiado restrictivas y estaban en desacuerdo con las tendencias de ingeniería, como la necesidad futura de grandes espacios para baterías que respalden la energía renovable.

En una audiencia pública reciente, ingenieros y arquitectos dijeron que la propuesta aumentaría el costo de la construcción.

Bart A. Sullivan, un ingeniero de Nueva York que ha trabajado en rascacielos de todo el mundo, dijo que los rascacielos superaltos necesitan grandes pisos desocupados para equipos mecánicos y estructurales complejos, incluidos motores de ascensores, calefacción, ventilación y aire acondicionado.

Los desarrolladores, dijo, podrían trabajar dentro de las restricciones propuestas pero tendrían que gastar más en características estructurales.

“Casi todo es posible si se le dedica suficiente dinero, pero estos proyectos tienen que tener sentido desde un punto de vista económico”, dijo Sullivan. "Están atando las manos de los profesionales del diseño".

Hay razones legítimas para que los edificios tengan grandes superficies debido a sus características mecánicas y estructurales, afirmó. En 432 Park Avenue, grupos de secciones desocupadas a lo largo de la torre permiten que el viento fluya y estabilice el edificio.

El ingeniero estructural de esa torre, Silvian Marcus, dijo que sin los grandes pisos mecánicos al aire libre, 432 Park Avenue se balancearía notablemente y sería inaceptable para los residentes.

“Cuando regresan a casa, quieren sentirse como en casa y no como si estuvieran en un barco, avión o motocicleta”, dijo.

Marcus utilizó una técnica de ingeniería similar en Central Park Tower, que con 1.550 pies de altura estará entre los rascacielos residenciales más esbeltos del mundo. Más de una quinta parte de su altura quedará desocupada.

El desarrollador del edificio, Gary Barnett, dijo que creía que la propuesta de la ciudad era razonable, pero dijo que los críticos habían caracterizado erróneamente los espacios mecánicos en Central Park Tower.

"Hay un vacío y todo lo demás es espacio mecánico verdaderamente necesario, espacio para servicios y espacio comercial de techos altos para el primer Nordstrom en la ciudad de Nueva York", dijo Barnett.

Algunos partidarios de la nueva legislación argumentan que las normas no van lo suficientemente lejos como para frenar los edificios superaltos. Se aplicarían en gran medida a los vecindarios alrededor de Central Park y no tocarían otras áreas con rascacielos, incluidos Midtown y Hudson Yards.

Los urbanistas notaron por primera vez la tendencia a utilizar espacios mecánicos en los edificios nuevos hace varios años.

Pero durante el último año y medio surgió un punto de inflexión cuando Rafael Viñoly Architects, que diseñó 432 Park Avenue, reveló los planes para otro edificio, una torre residencial futurista de 32 pisos con forma de barra en el Upper East Side. Alcanzaría un máximo de 510 pies de altura, gracias a una sección media de 150 pies de altura sin residencias.

Las asociaciones de vecinos, junto con el Sr. Janes, el consultor de planificación, presentaron una queja ante el Departamento de Edificios de la ciudad, señalando que "el proyecto incluye un vacío enorme, que es más grande de lo necesario para cualquier uso mecánico".

Pero sin cambios en las reglas de construcción, la torre probablemente evitaría desafíos legales: los desarrolladores describieron la sección central súper grande como un área abierta con características estructurales.

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